ปัจจุบันกระแสการ disruption ในธุรกิจต่าง ๆ เริ่มเคลื่อนตัวเร็วมากขึ้น หลังการมาของ Internet Of Thing (IOT) ทำให้ในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบธุรกิจเร่งปรับตัวอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ขณะที่การแพร่ระบาดของไรวัสโควิด-19 กลายเป็นตัวเร่งสำคัญให้เกิด The great disruption ในธุรกิจอสังหาฯอย่างชัดเจน

นายจักรรัตน์ เรืองรัตนการ กรรมการผู้จัดการ บริษัท รัตนากร แอสเซท จำกัด กล่าว่าการเปลี่ยนแปลงตลาดในช่วงที่ผ่านมาไปจนถึงอนาคต หากจะแบ่งเป็นยุค สามารถแบ่งออกตามช่วงของการเปลี่ยนแปลงเป็น 4 ยุค คือ ยุคNormal คือช่วงปี 57-59 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดขยายตัวดีมาก ดีมานด์และซับพลายสมดุลกัน รายได้ต่อหัว การปล่อยสินเชื่อ ดัชนีราคาบ้านอยู่นเกณฑ์ที่เหมาะสม แนวราบอยู่ในเกณฑ์ดี แนวสูงมีเก็งกำไรบ้าง ราคาคอนโดปรับตัวต่อเนื่องบ้านแนวราบและแนวสูงปรับตัว7%ต่อปี ต่างชาติเข้ามาทำให้อัตราการดูซับพลายดีมาก ตลาดเช่าขยายตัวดีเพราะมีตลาดต่างชาติเข้ามาช่วยทำให้ตลาดเติบโต 10-12% ต่อปี ตลาดท่องเที่ยวขยายตัวดีมาก 15-25%ต่อปี

ในยุคต่อมาคือ ยุคตลาดแนวสูง ปี60-62 เกิดการเปลี่ยนแปลงหลายเหตุการณ์ เริ่มตั้งแต่การเปลี่ยนแปลงในตลาดคอนโดที่เปิดตัวปี58-59 เริ่มทยอยแล้วเสร็จพร้อม ๆกัน และเกิดภาวะโอเวอร์ซับพลาย ทำให้ผู้บริโภคทยอยขายทิ้งคอนโดเป็นครั้งแรก มีการทิ้งดาวน์ในระหว่างก่อสร้าง เพราะมองว่าราคาคอนโดไปต่อไม่ได้แล้ว เมื่อไม่มีกำไรส่งผลให้มีการทิ้งดาวน์ในระหว่างก่อสร้าง ประกอบกับผู้ประกอบการแบกรับความเสี่ยงไว้ที่ตนเองโดยการลดวงเงินวางดาวน์หรือฟรีดาวน์ ขณะเดียวกันสัดส่วนหนี้ครัวเรือนทยอยสูงขึ้น และเกิดปัญหาสินเชื่อเงินทอนมากที่สุดในตลาด จนมีการประกาศใช้LTV ตลาดต่างชาติไม่สดใสเพราะเริ่มเกิดผลกระทบจากเศรษฐกิจโลก สงครามทางการค้าทำให้ดีมานด์จากจีนลดลง ทำให้ยอดโอนจากลูกค้าจีนในตลาดคอนโดลดลงอย่างมาก โครงการแนวราบราคาเริ่มนิ่งผู้ประกอบการชะลอเปิดตัวโครง การใหม่ ตลาดเช่าซบเซาลงเพราะทัวร์จีนลดลงและค่อยๆหายไป มีผลต่อตลาดบริการและเช่า

ยุดต่อมาตั้งแต่ปี63-65 คือยุค โควิด-19และNew normal เป็นยุคที่เกิดผลกระทบในตลาด International Tourist Destination รุนแรงมากที่สุดในพัทยา และรุกรามมาถึงตลาดอสังหาฯแต่ผลกระทบที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาฯน้อยกว่าตลาดท่องเที่ยวมาก นอกจากนี้หนี้ครัวเรือนในยุคนี้ยังโตขึ้นอย่างรวดเร็ว เพราะรายได้คนลดลงจากการล็อกดาวน์และลดการจ้างงาน ทำให้หนี้ครัวเรือนสูงสุดถึง 93% และมีแนวโน้มว่าจะสูงอีก ขณะเดียวกันก็ส่งผลกระทบต่อตลาดแนวราบทำให้ดีมานด์หายไปกว่า 70% เทียบกับ3ปีก่อนหน้า ตลาดเช่าดีมานด์หายไป 40% ขณะที่ราคาหดตัวลง 30% หนี้เสียสูงขึ้นต่อเนื่องมีผลให้ธนาคารเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ โดยมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% และมีผลให้ธนาคารชะลอการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยลง

นอกจากนี้ยังมีปัจจัยความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจากภาวะโอเวอร์ซับพลาย โดยเฉพาะในตลาดคอนโด ซึ่งต้องเผชิญกับภาวะโอเวอร์ซับพลายมาตั้งแต่ช่วง 3 ปีก่อน การหดตัวของดีมานด์ นโยบาย LTV ทำให้มีผู้ซื้อคอนโดลดลง หนี้เสียในตลาดคอนโดสูงขึ้น ความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ของลูกค้าลดลง ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อในตลาดคอนโดสูงขึ้นเกินกว่า 70% และทำให้ตลาดคอนโดเข้าสู่ภาวะสงครามราคาอย่างเต็มตัว และมีผลให้ราคาขายคอนโดลดลงถึง 30%และแม้ว่าราคาจะลดลงกว่า 30% แล้วแต่ก็ยังขายไม่ได้ กลายเป็นความกดดันต่อผู้ประกอบการคือ ต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น และผู้ประกอบการยังต้องมีต้นทุนที่สูงวขึ้นจากการจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หลังจากที่ไม่สามารถโอนห้องชุดได้ภายใน 3 ปีหลังก่อสร้างเสร็จ และหากผู้ประกอบการยังไม่สามารถโอนสินค้าให้ลูกค้าได้นานเท่าไหร่ ก็จะยิ่งมีต้นทุนจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและค่าส่วนกลางมากขึ้นเรื่อยๆ

โดยสรุปแล้วการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่เกิดขึ้น มีผลให้คนหันมาซื้อบ้านแนวราบมากขึ้นเพราะไม่ต้องการอยู่อาศัยรวมกันในชุมชนที่มีการอยู่อาศัยหนาแน่น ในกรณีที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่ามรายเดือนก็ทำได้ยากขึ้นเพราะหาผู้เช่าได้ยากขึ้น ในขณะที่ค่าเช่าก็ลดลงมาอย่างต่อเนื่อง แต่หากจะซื้อเพื่อขายต่อ ก็ขายต่อได้ยากเพราะแบงก์ เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ นอกจากภาคธุรกิจอสังหาฯแล้วภาคการท่องเที่ยวได้รับผลกระทบหนักมากอัตราการเข้าพักอาศัยในโรงแรมต่าง ๆ ลดลงไปกว่า90% ส่วนราคาห้องลดลงไป 50-60%

ส่วนยุคต่อไปคือ ยุค Next normal และThe Great Disruption ซึ่งเกิดขึ้นหลังการระบาดของโควิด-19 ในปี 65 เป็นต้นไป โดยThe Great Disruption เกิดขึ้นในตลาดอสังหาฯมาหลายปีแล้วและขยายตัวอย่างต่อเนื่อง แต่โควิดคือตัวเร่งให้เกิดThe Great Disruption ที่เร็วมากขึ้น จากที่เคยคาดการณ์ว่าจะเกิดขึ้นในระยะเวลา 5-10 ปีก็จะเกิดเร็วมากขึ้นไปอีก

“ถามว่า Disruption มีอะไรบ้าง อันดับแรกเลยโครงสร้างจีดีพีของประเทศไทยนั้นมีองค์ประกอบคือ เศรษฐกิจ การเมือง สังคม ประชากร นั้น หากมองไปที่จีดีพี แล้วอัตราการเติบโตของจีดีพี ไทยต่ำกว่าศักยภาพประเทศหลายปีต่อเนื่องกัน เพราะการเติบโตของประชากรต่ำ คนแต่งงานน้อยลง ครอบ ครัวเล็กลงเรื่อยๆ ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลงกระทบกับตลาดอสังหาฯในระยะยาว ภาระหนี้เพิ่มขึ้น โดยหนี้ส่วนใหญ่เกิดจกาการอุปโภคบริโภค และหนี้การศึกษา ทั้งที่หนี้ต่าง ๆ เหล่านี้เป็นหนี้จากปัจจัยพื้นฐาน  ดังนั้น การก่อหนี้โดยไม่มีการถือครองทรัพย์สินนี้ จึงไม่สามารถเข้าถึงการสร้าง Wealth ได้ แม้ว่าคนไทยส่วนใหญ่จะอยู่ในระบบทุนนิยมแต่ไม่เข้าใจการสร้าง Wealth หรือความมั่นคง ไม่เข้าใจว่า Wealth คืออะไรแต่ต้องการมีไลฟ์สไตล์ ทำให้ใช้เงินไปกับการอุปโภคบริโภคหมดโดยไม่สนใจถือครองทรัพย์สิน”

ขณะที่โควิด-19 ทำให้ประเทศต่าง ๆ ทั่วโลกสร้างหนี้ให้ประเทศ ด้วยการอัดเม็ดเงินกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ไม่ได้เกิดการลงทุนอย่างเป็นรูปธรรม ไม่ได้ทำให้เกิดเรียลดีมานด์และความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง ทำให้เกิดภาวะแอสเสตบวมราคาที่ดินเพิ่มขึ้น ขณะที่คนรุ่นใหม่มองแอสเสตเป็นภาระเพราะต้องผ่อนในระยะยาว ขณะเดียวกันการเคลื่อนขย้ายแหล่งงานและที่อยู่อาศัยสามารถทำได้ง่ายขึ้นจากระบบไอทีที่พัฒนาไปอย่างรวดเร็วทำให้คนรุ่นใหม่นิยมการเช่ามากกว่าการซื้อที่อยู่อาศัย มรดกที่คนรุ่นใหม่มองคือการศึกษา ประกอบกับค่าครองชีพที่สูงขึ้นทำให้เงินออมในการซื้ออสังหาลดลง ทั้งหมดนี้ทำให้คนรุ่นใหม่มองว่าที่อยู่อาศัยมีความจำเป็นต้องมี แต่ไม่จำเป็นต้องซื้อ

นอกจากนี้คนรุ่นใหม่จะให้ความสำคัญกับไลฟสไตล์มากกว่าความมั่นคง ไม่ต้องการถือครองทรัพย์สินเพราะมองว่าเป็นภาระ จึงใช้เงินที่มีอยู่ไปกับการใช้จ่ายอุปโภคบริโภคมากกว่าเก็บออมเพื่อที่ที่อยู่อาศัย ปัจจัยข้างต้นนี้สะท้อนให้เห็นทิศทางการอสังหาฯในตลาดเพื่อเช่าจะขยายตัวได้ดีในอนาคต เพราะคนสนใจที่จะเช่ามากกว่าซื้อเพราะมองว่าการซื้อก่อให้เกิดภาระ ซึ่งจะทำให้ในอนาคตตลาดเช่าจะเข้ามาแทนที่ตลาดซื้อ โดยปัจจัยหลักที่ส่งเสริมให้ตลาดเช่าขยายตัวในอนาคตคือ การย้ายที่อยู่อาศัยที่ทำได้ง่ายขึ้น ครอบครัวมีขนาดที่เล็กลง การเช่าไม่มีภาระหนี้ผูกพัน ต้นทุนที่แตกต่างกัน โดยผู้ที่ซื้อที่ดินมาพัฒนาขายจะมีต้นทุนที่สูง ขณะที่ผู้ซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาปล่อยเช่าจะมีต้นทุนคงที่

“อีกประเด็นที่ส่งเสริมให้การเช่าจะเข้ามาแทนที่การซื้อคือ ต้นทุนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและกฎเกณฑ์ต่าง ๆ เช่นการของ อีไอเอ จัดสรร ภาษีต่าง ๆ ซึ่งส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาที่ดินของผู้ประกอบการมสูงขึ้นในขณะที่กำไรปรับตัวลดลงตลอดเวลา ประกอบกับกำลังซื้อที่ลดลงของผู้บริโภคทำให้การซื้อทำได้ยากขึ้น ปัญหานี้จะทำให้ ธุรกิจอสังหาฯถูก Disruption รุนแรงขึ้นเลื่อยๆในอนาคต”